房地产项目调查分析报告 -新全讯平台

　　随着社会不断地进步，我们使用报告的情况越来越多，通常情况下，报告的内容含量大、篇幅较长。那么一般报告是怎么写的呢？以下是小编为大家整理的房地产项目调查分析报告，希望对大家有所帮助。

　　泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。

　　(一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求

　　据统计，xx年，全市城镇人均居住面积0平方米，比1978年的.26平方米增加了6.7平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。

　　(二)住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟

　　截止20xx年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，20xx年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81%，新房达到了14.4%，均达到了国家和省政府提出的10-15%的要求。

　　(三)房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升

　　20xx年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10.23倍，平均增长率44.23%，施工面积为167.7万平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至20xx年，累计竣工面积为330.6万平方米(含拆迁安置用房)，累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至20xx年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。

　　92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米，近十年间增幅为300-800元/平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。

　　(四)供应进一步规范，招商引资工作获得进展

　　以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

　　二、房地产市场发展存在的主要问题

　　(一)房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高

　　如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

　　泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。

　　(二)房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高

　　一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45%。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。

　　主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。

　　一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。

　　市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，jue大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

　　经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。

　　不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20%，40%和40%。

　　一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。

　　房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。

　　具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易;发展和规范中介机构，搞活流通;加强物业管理。

　　通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。

　　20xx年西安市房地产市场在20xx年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，

　　这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持;20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较20xx年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%;借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹;另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?d些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速

　　20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11.6，实现国内生产总值343亿元，其中diyi产业增加值18.6亿元，比去年同期增长3.4%，第二产业增加值149.5亿元，同比增长15.5%，第三产业完成增加值174.9亿元，比去年同期增长9.3%，到6月底，全市完成固定资产投资60.74亿元，同比增长30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8.3%，城乡居民储蓄存款余额734.52亿元，比年初增长8.69%。

　　20xx年上半年，西安市商品房完成投资10.20亿万元，比去年同期增长20.73%。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0.69%，商服房类为18.30%，普通住宅类为61.64%，办公楼类为19.37%;比去年同期公寓别墅类下降86.04%，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117.67%、1.06%和5.4倍。

　　20xx年上半年西安市商品房施工面积94.04万平方米，比去年同期增长44.84%;商品房竣工面积73.37万平方米，比去年同期增长68.40%;商品房新开工面积20.45万平方米，比去年同期增长25.54%。

　　从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分别增长31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

　　新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分别增长一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

　　从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31.61%;借贷资金48o19万元，占总投资额的47.07%;预售资金21743万元，占总投资额的21.32%。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势.

　　上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90.37万平方米，比去年同期增长了52.98%。其中售给个人的79.60万平方米，占商品房销售总面积的88.08%，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30.28亿元，比去年同期增长82.94%。

　　20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季推波助澜。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的zui好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风***，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%;商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%;写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%;别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。

　　从市场销售情况来看，西安商品房销售从20xx年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。

　　随着城市化进程的不断加快，x县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

　　20xx年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米;专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米;网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米;网上销售备案普通住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米;网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

　　1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

　　2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

　　3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。

　　4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。

　　5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。

　　1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20xx年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。

　　2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜jue新建楼盘临时供电现象的出现。

　　3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20xx年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。

　　4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距;二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜jue恶意炒作现象的出现。

　　5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。

　　6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。

　　8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。

　　潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。

　　潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电线%，居民生活燃料气化率达90.03%。

　　潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(gdp)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中diyi产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动gdp增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均gdp达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。

　　城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

　　中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”

　　1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;

　　2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;

　　3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

　　4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

　　根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。

　　(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力

　　近期(从目前到20xx年)全市gdp年均增速达到13%，到20xx年gdp总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市gdp年均增速实现16%，到20xx年gdp总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。

　　远期全市gdp年均增速为9%，到20xx年全市gdp达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市gdp到远期年均增速为11%，到20xx年中心城市gdp规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。

　　根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。

　　规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。

　　小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

　　以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。

　　面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等

　　了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境

　　单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。

　　通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：

　　1、zui差。低档房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。

　　2、zui好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。

　　任何行业的发展，zui根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。

　　潜在需求，目前城区现有居民108万人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。

　　现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。

　　随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

　　总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。

　　20xx年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。zui高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。

　　据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。

　　预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。

　　价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强。

　　各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。

　　“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。

　　房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

　　房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。

　　是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

　　是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。

　　是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

　　房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。

　　是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析;￠?地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映zui新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。

　　是某地点的zui佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会;在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。

　　它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析;￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠?找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

　　它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域;￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场;￠?分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口;￠ü将供需缺口zui大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。

　　它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征;￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业;￠?进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。

　　测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。

　　二、不同使用目的下房地产市场分析的特点

　　在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

　　房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中zui重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。

　　房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。

　　3、房地产证券化中的房地产市场分析

　　在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据;为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

　　4、房地产开发中的房地产市场分析

　　房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平;根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略;另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。

　　5、市场宏观管理中的房地产市场分析

　　房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策;把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构;了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据;房地产宏观管理部门还要确定什么样的`项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。

　　研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。

　　三、提高房地产市场分析有效性的途径

　　1、影响房地产市场分析有效性的原因

　　通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：diyi，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析;第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当;第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。

　　2、提高房地户市场分析有效性的途径

　　总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理;报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较;需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算;预测需求时测定了细分市场的分段需求;分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给;市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性;市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。

　　房地产市场分析，是房产市场调查者zui主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的zui根本的依据，是房产走向的导航标!

　　优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

　　xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，dingji项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来zui火爆的一年。

　　目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

　　产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

　　价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。

　　供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

　　消费者特征：包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

　　产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

　　文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

　　三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析

　　xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

　　从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

　　xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

　　同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

　　(2) xx商品住宅市场供求关系

　　1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

　　2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

　　为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

　　同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

　　xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

　　3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

　　亿房研究中心的20xx年zui新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

　　4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

　　如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

　　5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米

　　20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

　　xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

　　20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

　　从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

　　出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

　　xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

　　预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

　　xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)

　　20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

　　从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

　　从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

　　对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

　　古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)

　　20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

　　从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

　　令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

　　二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)

　　20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

　　从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

　　虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

　　多层作为郊区zui易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

　　和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

　　东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

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